{"id":81845,"date":"2026-07-13T13:43:28","date_gmt":"2026-07-13T11:43:28","guid":{"rendered":"https:\/\/schumacherundpartner.de\/?p=81845"},"modified":"2026-07-13T13:49:35","modified_gmt":"2026-07-13T11:49:35","slug":"die-verwalterprovision-auf-dem-pruefstand-bgh-schafft-endgueltige-klarheit-bei-der-neuvermietung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/schumacherundpartner.de\/tr\/2026\/07\/13\/die-verwalterprovision-auf-dem-pruefstand-bgh-schafft-endgueltige-klarheit-bei-der-neuvermietung\/","title":{"rendered":"Die Verwalterprovision auf dem Pr\u00fcfstand: BGH schafft endg\u00fcltige Klarheit bei der Neuvermietung"},"content":{"rendered":"
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Die Verkn\u00fcpfung von Immobilienverwaltung und Maklert\u00e4tigkeit geh\u00f6rt seit jeher zu den rechtlich sensiblen Bereichen des Wohnraummietrechts. In unserer D\u00fcsseldorfer Kanzlei erleben wir in der Beratung von Mandanten regelm\u00e4\u00dfig, dass Hausverwaltungen f\u00fcr die Vermittlung von freien Mietwohnungen aus dem eigenen Bestand zus\u00e4tzliche Verg\u00fctungen einfordern. Ob eine solche Praxis rechtlich Bestand haben kann, war in der juristischen Literatur und der Instanzrechtsprechung \u00fcber Jahre hinweg Gegenstand intensiver Debatten. Mit einer aktuellen und wegweisenden Entscheidung hat der Bundesgerichtshof nun ein Machtwort gesprochen und die Rechte von Eigent\u00fcmern sowie Mietern gleicherma\u00dfen gest\u00e4rkt.
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Das absolute Provisionsverbot im Fokus der Rechtsprechung<\/span><\/h6>


Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 21. Mai 2026 (Az. I ZR 224\/25) die Reichweite des gesetzlichen Provisionsverbots im Wohnungsvermittlungsgesetz grundlegend pr\u00e4zisiert. Nach der ma\u00dfgeblichen Vorschrift des Paragrafen 2 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes steht einem Vermittler kein Entgelt zu, wenn das Mietverh\u00e4ltnis \u00fcber eine Wohnung abgeschlossen wird, deren Verwalter er gleichzeitig ist. Der Senat stellte in dem Revisionsverfahren, das seinen Ursprung im Bezirk des Oberlandesgerichts D\u00fcsseldorf hatte, unmissverst\u00e4ndlich klar, dass dieser Ausschluss absolut gilt.<\/p>

Das bedeutet f\u00fcr die Praxis, dass eine Hausverwaltung f\u00fcr die Vermittlung einer von ihr betreuten Wohnung weder vom Wohnungssuchenden noch vom Vermieter eine Maklerprovision oder eine anderslautende Vermittlungsgeb\u00fchr verlangen darf. Versuche der Verwalterbranche, das seit der Einf\u00fchrung des Bestellerprinzips bestehende Verbot dadurch zu umgehen, dass entsprechende Geb\u00fchren als Sonderverg\u00fctungen im Verwaltervertrag mit dem Eigent\u00fcmer vereinbart wurden, sind damit h\u00f6chstrichterlich gescheitert. Der BGH betonte, dass der Wortlaut der Norm keine Einschr\u00e4nkung auf den Mieterschutz zul\u00e4sst und dass der Schutz des Mieters letztlich nur dann effektiv gewahrt bleibt, wenn auch der Vermieter von solchen verdeckten Kosten befreit wird, die andernfalls unweigerlich auf die Mietkonditionen durchschlagen w\u00fcrden.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Die entscheidende Differenzierung zwischen WEG- und Mietverwaltung<\/span><\/h6>


F\u00fcr die rechtliche Beurteilung eines Falls ist eine pr\u00e4zise sachenrechtliche und vertragliche Abgrenzung erforderlich, die im Kern der anwaltlichen Pr\u00fcfung steht. Das strikte Provisionsverbot greift n\u00e4mlich nur dann, wenn die Hausverwaltung mit der tats\u00e4chlichen Miet- beziehungsweise Sondereigentumsverwaltung der spezifischen Wohnung betraut ist. In diesen F\u00e4llen zieht der Verwalter die Mieten ein, korrespondiert mit den Mietern und nimmt die Eigent\u00fcmerrechte im laufenden Mietverh\u00e4ltnis wahr, weshalb ihm die f\u00fcr einen Makler erforderliche Unabh\u00e4ngigkeit fehlt.<\/p>

Hiervon strikt zu trennen ist die Position des reinen Verwalters einer Wohnungseigentumsgemeinschaft. Ist eine Gesellschaft ausschlie\u00dflich f\u00fcr das gemeinschaftliche Eigentum wie die Fassade oder das Treppenhaus zust\u00e4ndig, besitzt jedoch keine Vollmachten bez\u00fcglich des Sondereigentums der einzelnen Wohnung, greift das gesetzliche Verbot nach st\u00e4ndiger Rechtsprechung nicht. Vermittelt ein solcher WEG-Verwalter eine Wohnung der Anlage im Auftrag eines Eigent\u00fcmers, bleibt der Anspruch auf eine Maklergeb\u00fchr dem Grunde nach bestehen. In der Praxis \u00fcberschneiden sich diese Rollen jedoch h\u00e4ufig in Form von Mischmandaten, bei denen eine detaillierte \u00dcberpr\u00fcfung der zugrundeliegenden Vertr\u00e4ge durch eine spezialisierte Anwaltskanzlei unerl\u00e4sslich ist.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Der Weg zur erfolgreichen R\u00fcckforderung unzul\u00e4ssiger Zahlungen<\/span><\/h6>\n


Da vertragliche Vereinbarungen, die gegen das gesetzliche Provisionsverbot versto\u00dfen, von Anfang an unwirksam sind, wurden entsprechende Zahlungen in der Vergangenheit ohne rechtlichen Grund geleistet. Gesch\u00e4digte Parteien \u2013 unabh\u00e4ngig davon, ob es sich um Mieter oder um private beziehungsweise institutionelle Immobilieneigent\u00fcmer handelt \u2013 haben daher einen klagbaren Anspruch auf R\u00fcckzahlung der geleisteten Summen aus dem Rechtsinstitut der ungerechtfertigten Bereicherung.<\/p>\n

Bei der Durchsetzung dieser Anspr\u00fcche ist der Faktor Zeit das kritische Element, da diese Forderungen der regelm\u00e4\u00dfigen zivilrechtlichen Verj\u00e4hrungsfrist von drei Jahren unterliegen. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gl\u00e4ubiger von den den Anspruch begr\u00fcndenden Umst\u00e4nden Kenntnis erlangt hat. Um einen drohenden Rechtsverlust zu verhindern und die Verwaltung gleichzeitig rechtswirksam in Verzug zu setzen, empfiehlt sich ein strukturiertes Vorgehen. Nach einer gr\u00fcndlichen Sichtung und Sicherung der Zahlungsnachweise und Vertragsdokumente muss die Hausverwaltung unter Verweis auf die gefestigte h\u00f6chstrichterliche Rechtsprechung schriftlich und unter Setzung einer kalenderm\u00e4\u00dfig bestimmten Frist zur R\u00fcckerstattung aufgefordert werden. Bleibt die Gegenseite unt\u00e4tig, bietet das gerichtliche Mahnverfahren oder die direkte Leistungsklage aufgrund der nunmehr unmissverst\u00e4ndlichen Rechtslage hervorragende Erfolgsaussichten.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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