Die Verknüpfung von Immobilienverwaltung und Maklertätigkeit gehört seit jeher zu den rechtlich sensiblen Bereichen des Wohnraummietrechts. In unserer Düsseldorfer Kanzlei erleben wir in der Beratung von Mandanten regelmäßig, dass Hausverwaltungen für die Vermittlung von freien Mietwohnungen aus dem eigenen Bestand zusätzliche Vergütungen einfordern. Ob eine solche Praxis rechtlich Bestand haben kann, war in der juristischen Literatur und der Instanzrechtsprechung über Jahre hinweg Gegenstand intensiver Debatten. Mit einer aktuellen und wegweisenden Entscheidung hat der Bundesgerichtshof nun ein Machtwort gesprochen und die Rechte von Eigentümern sowie Mietern gleichermaßen gestärkt.
Das absolute Provisionsverbot im Fokus der Rechtsprechung
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 21. Mai 2026 (Az. I ZR 224/25) die Reichweite des gesetzlichen Provisionsverbots im Wohnungsvermittlungsgesetz grundlegend präzisiert. Nach der maßgeblichen Vorschrift des Paragrafen 2 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes steht einem Vermittler kein Entgelt zu, wenn das Mietverhältnis über eine Wohnung abgeschlossen wird, deren Verwalter er gleichzeitig ist. Der Senat stellte in dem Revisionsverfahren, das seinen Ursprung im Bezirk des Oberlandesgerichts Düsseldorf hatte, unmissverständlich klar, dass dieser Ausschluss absolut gilt.
Das bedeutet für die Praxis, dass eine Hausverwaltung für die Vermittlung einer von ihr betreuten Wohnung weder vom Wohnungssuchenden noch vom Vermieter eine Maklerprovision oder eine anderslautende Vermittlungsgebühr verlangen darf. Versuche der Verwalterbranche, das seit der Einführung des Bestellerprinzips bestehende Verbot dadurch zu umgehen, dass entsprechende Gebühren als Sondervergütungen im Verwaltervertrag mit dem Eigentümer vereinbart wurden, sind damit höchstrichterlich gescheitert. Der BGH betonte, dass der Wortlaut der Norm keine Einschränkung auf den Mieterschutz zulässt und dass der Schutz des Mieters letztlich nur dann effektiv gewahrt bleibt, wenn auch der Vermieter von solchen verdeckten Kosten befreit wird, die andernfalls unweigerlich auf die Mietkonditionen durchschlagen würden.
Die entscheidende Differenzierung zwischen WEG- und Mietverwaltung
Für die rechtliche Beurteilung eines Falls ist eine präzise sachenrechtliche und vertragliche Abgrenzung erforderlich, die im Kern der anwaltlichen Prüfung steht. Das strikte Provisionsverbot greift nämlich nur dann, wenn die Hausverwaltung mit der tatsächlichen Miet- beziehungsweise Sondereigentumsverwaltung der spezifischen Wohnung betraut ist. In diesen Fällen zieht der Verwalter die Mieten ein, korrespondiert mit den Mietern und nimmt die Eigentümerrechte im laufenden Mietverhältnis wahr, weshalb ihm die für einen Makler erforderliche Unabhängigkeit fehlt.
Hiervon strikt zu trennen ist die Position des reinen Verwalters einer Wohnungseigentumsgemeinschaft. Ist eine Gesellschaft ausschließlich für das gemeinschaftliche Eigentum wie die Fassade oder das Treppenhaus zuständig, besitzt jedoch keine Vollmachten bezüglich des Sondereigentums der einzelnen Wohnung, greift das gesetzliche Verbot nach ständiger Rechtsprechung nicht. Vermittelt ein solcher WEG-Verwalter eine Wohnung der Anlage im Auftrag eines Eigentümers, bleibt der Anspruch auf eine Maklergebühr dem Grunde nach bestehen. In der Praxis überschneiden sich diese Rollen jedoch häufig in Form von Mischmandaten, bei denen eine detaillierte Überprüfung der zugrundeliegenden Verträge durch eine spezialisierte Anwaltskanzlei unerlässlich ist.
Der Weg zur erfolgreichen Rückforderung unzulässiger Zahlungen
Da vertragliche Vereinbarungen, die gegen das gesetzliche Provisionsverbot verstoßen, von Anfang an unwirksam sind, wurden entsprechende Zahlungen in der Vergangenheit ohne rechtlichen Grund geleistet. Geschädigte Parteien – unabhängig davon, ob es sich um Mieter oder um private beziehungsweise institutionelle Immobilieneigentümer handelt – haben daher einen klagbaren Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Summen aus dem Rechtsinstitut der ungerechtfertigten Bereicherung.
Bei der Durchsetzung dieser Ansprüche ist der Faktor Zeit das kritische Element, da diese Forderungen der regelmäßigen zivilrechtlichen Verjährungsfrist von drei Jahren unterliegen. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt hat. Um einen drohenden Rechtsverlust zu verhindern und die Verwaltung gleichzeitig rechtswirksam in Verzug zu setzen, empfiehlt sich ein strukturiertes Vorgehen. Nach einer gründlichen Sichtung und Sicherung der Zahlungsnachweise und Vertragsdokumente muss die Hausverwaltung unter Verweis auf die gefestigte höchstrichterliche Rechtsprechung schriftlich und unter Setzung einer kalendermäßig bestimmten Frist zur Rückerstattung aufgefordert werden. Bleibt die Gegenseite untätig, bietet das gerichtliche Mahnverfahren oder die direkte Leistungsklage aufgrund der nunmehr unmissverständlichen Rechtslage hervorragende Erfolgsaussichten.
